Một số ứng dụng các phương pháp phân tích kỹ thuật hạt nhân phần 1

Thư viện ảnhXem thêm

Bản đồ chỉ dẫn

Liên kết
DỊCH VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN, THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP

 

  • Thẩm định giá tài sản, vốn góp kinh doanh, sát nhập, giải thể doanh nghiệp
  • Thẩm định giá tài sản, vốn cổ phần hóa doanh nghiệp
  • Thẩm định giá tài sản thế chấp, chuyển nhượng, thuê, mua tài sản.
 

Thẩm định giá tài sản:

Đây là chức năng mà VIETCPA chú trọng đẩy mạnh ngay từ những ngày đầu thành lập. VIETCPA đã tập hợp được những thẩm định viên về giá và các chuyên gia có phẩm chất đạo đức, năng lực và giàu kinh nghiệm. VIETCPA sẽ phục vụ yêu cầu thẩm định giá của các tổ chức cá nhân, trong và ngoài nước với hầu hết các loại tài sản như:

Quy trình thẩm định giá:

- Các bước phải thực hiện trong quá trình thẩm định giá.

Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên phải tuân theo đầy đủ trình tự sáu (6) bước sau đây:

Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.

Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá.

Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin.

Bước 4: Phân tích thông tin.

Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.

Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư kết quả thẩm định giá.

- Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.

            Thẩm định viên phải nêu rõ các phương pháp được áp dụng để xác định mức giá trị của tài sản cần thẩm định giá.

            Phương pháp thẩm định giá quy định tại tiêu chuẩn số 07 (TĐGVN 07) - Các phương pháp thẩm định giá.

            Thẩm định viên cần phân tích rõ mức độ phù hợp của 01 hoặc nhiều phương pháp trong thẩm định giá được sử dụng với đặc điểm kinh tế kỹ thuật của tài sản và với mục đích thẩm định giá.

            Thẩm định viên cần nêu rõ trong báo cáo thẩm định phương pháp thẩm định giá nào được sử dụng làm căn cứ chủ yếu, phương pháp thẩm định giá nào được sử dụng để kiểm tra chéo, từ đó đi đến kết luận cuối cùng về giá trị thẩm định.

- Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá.

            Nội dung báo cáo, chứng thư thẩm định giá thực hiện theo quy định tại tiêu chuẩn số 04 (TĐGVN 04) về Báo cáo kết quả, hồ sơ, chứng thư thẩm định giá.

Nguyên tắc thẩm định giá:

- Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất

            Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối đa  trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép về mặt kỹ thuật, về pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản.

            - Nguyên tắc cung - cầu

            Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về tài sản đó trên thị trường. Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu về tài sản. Giá trị của tài sản  thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung về tài sản.

- Nguyên tắc thay đổi

            Giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hình thành nên giá trị của nó.

            Giá trị của tài sản cũng được hình thành trong quá trình thay đổi liên tục phản ánh hàng loạt các mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị. Bản thân các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị luôn luôn thay đổi. Do đó, trong thẩm định giá tài sản, thẩm định viên phải nắm được mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố ở trạng thái động, phải phân tích quá trình thay đổi nhằm xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.

             - Nguyên tắc thay thế

            Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán  ở mức giá thấp nhất thì tài sản đó sẽ bán được trước. Giới hạn trên của giá trị tài sản có xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua một tài sản thay thế cần thiết tương đương, với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế. Một người thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua một tài sản thay thế trong cùng một thị trường và một thời điểm.

 - Nguyên tắc cân bằng

            Các yếu tố cấu thành của tài sản cần phải cân bằng để tài sản đạt được khả năng sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất. Do đó, để ước tính mức sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản, cần phải phân tích xem liệu đã đạt tới sự cân bằng như vậy hay không.

- Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm

            Tổng thu nhập trên khoản đầu tư tăng lên sẽ tăng liên tục tới một điểm nhất định, sau đó mặc dù đầu tư tiếp tục tăng nhưng độ lớn của thu nhập tăng thêm sẽ giảm dần.

            Nguyên tắc này cũng hoàn toàn đúng đối với đầu tư vào lĩnh vực bất động sản.

 - Nguyên tắc phân phối thu nhập

            Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các yếu tố của quá trình sản xuất (đất đai, vốn, lao động, quản lý) và có thể được phân phối cho từng yếu tố này. Nếu việc phân phối được thực hiện theo nguyên tắc tương ứng thì phần tổng thu nhập còn lại sau khi đã phân phối cho vốn, lao động và quản lý sẽ thể hiện giá trị của đất đai.

- Nguyên tắc đóng góp

            Nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu tư bổ sung vào tài sản khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.

 - Nguyên tắc tuân thủ

            Tài sản cần phải phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt được mức sinh lời tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất. Do đó, thẩm định viên phải phân tích xem liệu tài sản đó có phù hợp với môi trường hay không khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.

            - Nguyên tắc cạnh tranh

            Lợi nhuận cao vượt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh, ngược lại, cạnh tranh quá mức có thể làm giảm lợi nhuận và cuối cùng có thể không còn lợi nhuận. Đối với tài sản, mối quan hệ cạnh tranh cũng được quan sát giữa các tài sản với nhau và giữa tài sản này với tài sản khác. Do đó, giá trị của tài sản được hình thành là kết quả của sự cạnh tranh trên thị trường.

            - Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai

            Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong tương lai.

            Việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua.  

Phương pháp thẩm định giá: Các phương pháp chủ yếu

- Phương pháp so sánh: là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá để ước tính và xác định giá trị thị trường của tài sản.

- Phương pháp chi phí: là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để xác định giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.

- Phương pháp thặng dư: là phương pháp thẩm định giá mà giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá được xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện có bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu) trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Cập nhật lần cuối: 7/27/2017 4:19:08 PM

Về trang trước Bản in Gửi email